雨果網從外媒近日報道中了解到，隨著中國商業模式逐漸從高速發展過渡到以服務為導向的可持續發展，商品市場和服務行業需求不斷擴大，為改變中國整體經濟結構提供了有價值的前景。

以物流為例，近年來，可以看到物流市場不斷壯大。世界銀行報告指出，在2006年至2012年期間，物流行業年增長率為24%。新興的零售業、制造業銷售和汽配制造業對物流的需求，吸引了一波又一波資金投入到物流行業，致使一些城市供過于求，如天津和成都。

然而，整個國家的物流仍供不應求。即使在國內生產總值增長率較低的情況下，也存在強有力的需求推動因素——電商，它可以進一步消耗掉生產過剩部分和運輸燃料。然而，在競爭日益激烈的市場中，各個地區的物流行業不盡相同?，F在更大更精密的儀器更討喜，物流行業正在整合和升級中。

物流行業轉型中

2004年，當新加坡物流基礎設施供應巨頭普洛斯（GLP）和它美國的分公司進入中國物流市場后，中國物流行業開始發展起來。2015年7月，普洛斯稱要設立第二期中國物流基金，注資37億美元。但現在，獨特的因素塑造著中國的物流行業。

其中最主要是中國土地利用的動態變化。當地政府一直不愿在工業用地建設倉庫，因為工廠和商業園區可以產生更多的稅收。但這種情況在一些城市已經有所改變，例如，大連現試圖利用它的深水港，試圖借物流行業來減輕一直以來對制造業的依賴。

然而，中國的物流園區和公司自有倉庫數量在增加，除了一些集中在同一地區，大部分由于當地土地利用模式的不同，存在廣泛的區域性差異。

如物流用地稀少的廣州，土地空置率為0.2%；去年剛啟動新物流園區和“一帶一路”發展項目的成都，土地空置率近42%；上海物流量占整個中國一半，土地空置率在10%以下。

在這樣的情況下，電商推動了新一輪物流需求的增長。中國網購普及率達10.7%，超過了美國。在缺少商店的農村地區，消費者非常喜歡網購，而且幾乎都在智能手機上購買。阿里巴巴宣布要進軍農村地區，并計劃在未來3到5年內，建立1000個縣級配送中心。

電商市場的擴張是讓物流行業壯大、戰略定位更精準、基礎設施更先進的推動力量之一。制造業的增長和第三方物流供應商的增加也推動了物流行業轉型，但由于受土地制約，基礎設施的放置問題、或哪里能找到需要擴大、更新現有基礎設施的對象等成了主要問題。

投資啟示

一些受土地制約的城市，已經促使行業向附近城市發展，如北京向附近的廊坊發展，廣州向附近的佛山。類似的還有與上海毗鄰的江蘇省昆山市，它將物流視為主要行業來發展。過去5年共建成150萬平方米倉庫，空置率僅3.7%。

特殊的類別，如藥品供應鏈和冷藏鏈潛力巨大，它們有很大的增值空間。隨著中產階級規模增大和財產的增長，隨著中央政府鼓勵投資私人醫療保健，制藥領域前景明亮。從消費者那一方面看，越來越多人從超市購買食品，乳制品需求在增長，因此冷鏈倉庫需求也跟著增長。

投資物流行業最大的挑戰在于目前有針對性的資金比重不大?，F在已經籌集了幾十億的中國物流基金，并致力于募集當地房產開發商的私人股本，因為該行業相對新興，市場供不應求，大部分資金將用于當地開發商建設運輸管道，快速利用土地。

一些主要的市場，如上海，可能需要保持較低土地空置率。不過在其他地區，供應管道可能會限制想提高土地租金的土地所有人定價，至少這一限制將持續到土地完全被利用。（編譯/雨果網 方小玲）